Prolongation ou réduction de la durée d’un usufruit : implications pratiques et fiscales
Prolongation de la durée d’un usufruit
- Motifs :
- Amortir des rénovations pour éviter un avantage de toute nature (ATN) à la fin de l’usufruit.
- Permettre à votre société de verser une indemnité.
- Procédure :
- La prolongation est conclue entre votre société et vous, de préférence par acte notarié pour la rendre opposable aux tiers.
- Durée : Peut aller jusqu’à un maximum de 99 ans, y compris la durée initiale.
- Conséquences fiscales :
- L’indemnité versée est un investissement amortissable pour la société et exonérée d’impôt pour le bénéficiaire.
- Vous serez imposé sur un ATN si vous occupez le bien gratuitement.
- L’indemnité doit refléter la valeur économique réelle pour éviter une imposition sur l’excédent.
- Droits d’enregistrement :
- Jurisprudence : 50 € pour l’acte de prolongation, car il ne s’agit pas d’un transfert de propriété.
- Position fiscale flamande : possible application du droit de vente, bien que contestable.
Réduction de la durée d’un usufruit
- Motifs :
- Le bien n’est plus utilisé par la société.
- Simplification de la planification successorale.
- Procédure :
- La société renonce à l’usufruit par un acte notarié, éventuellement contre une indemnité égale à la valeur résiduelle.
- Conséquences fiscales :
- La société peut amortir l’usufruit résiduel via un amortissement exceptionnel.
- Si vous payez une indemnité, celle-ci est imposable pour la société après déduction de la valeur comptable et non déductible pour vous.
- La fin de l’usufruit met fin à l’imposition sur un ATN lié au logement gratuit.
- Droits d’enregistrement :
- En principe, 50 € pour l’acte.
- Si la renonciation est qualifiée de vente déguisée, le droit de vente pourrait s’appliquer (rare, charge de la preuve sur le fisc).
Exemples chiffrés :
- Prolongation de 15 ans : Indemnité de 120 000 €, amortie sur 15 ans par la société. Vous êtes imposé sur un ATN si vous occupez le bien.
- Réduction de 5 ans : Indemnité de 75 000 € payée à la société. La société amortit 50 000 € et est imposée sur les 25 000 € restants.
En conclusion, ces opérations doivent être soigneusement évaluées fiscalement et juridiquement pour éviter des coûts ou des litiges imprévus.